Publié dans LSPB le 30 août 2024
Nouveau titre provocateur après le « Vive Airbnb » précédent. Car dans ce sport local de chasse aux boucs émissaires, en lieu de solutions face à la crise du logement, deux proies aisées sont souvent décriées, les propriétaires fonciers et les bailleurs. Des « riches » qui ne le sont pas toujours, et dont nous avons pourtant sacrément besoin.
Essayons de sortir de la dangereuse rengaine, de ceux qui comme un seul homme nous chantonnent « face à des envahisseurs millionnaires, un seul salut, collectivisme et logement social ».
Car ce n’est pas aimer nos concitoyens et notre jeunesse, que de les enfermer dans les cases de l’assistanat ou de l’attribution sur dossier. D’abord parce que dans « marché libre », il y a « libre », non pas la liberté de spéculer, mais celles d’emménager, d’épargner, de s’agrandir, se séparer, déménager, se réunir, bref de vivre sa vie !
Et puis, si on regarde les statistiques nationales, la France compte 58 % de foyers propriétaires, 25 % de locataires dans le parc privé, et 18 % de locataires en social (chiffres arrondis). Il est donc parfaitement illusoire de restreindre les politiques publiques locales de l’habitat au « pourcentage de logement sociaux ». Nos opérateurs n’ont pas la capacité de répondre à la demande, et de plus cette politique a des effets pervers, car plus on met de contraintes de logement social sur une opération de construction (vendus à perte 2500€/m2), plus on fait payer cher les lots en « libre ». Et à 6000 ou 8000 €/m², personne ne trouvera de rentabilité locative et ne les louera à l’année.
Notre Pays basque prend donc la pente dangereuse d’un marché à deux extrêmes, avec d’un côté des prix élevés réservés à une élite, et de l’autre des logements sociaux, BRS inclus, par essence en nombre insuffisant, attribués au terme d’un marathon administratif.
Résultat, de moins en moins d’options pour les classes moyennes, a fortiori avec un marché locatif en panne. Et pour couronner le tout, cette idée de plafonnement des loyers, que notre Agglo se targue de bientôt mettre en place ! Ou comment se tirer une belle balle dans le pied, en faisant tout pour décourager les loueurs en vide, qui comptent pourtant beaucoup plus de braves épargnants que de marchands de sommeil …
Idem pour les propriétaires fonciers, dont certains ont certes fait de belles culbutes, mais où d’autres sont culpabilisés, expropriés, ZADés, au nom d’un esprit collectiviste mal placé. Car dans la course aux bénéfices, qui constitue au final le coût du logement, il y a aussi le poids des taxes, des normes, des contraintes de stationnement ou quotas inclusifs, des salaires et marges des entreprises, privées ou publiques, des droits de mutation … Entendre notre Département se plaindre des conséquences financières de la baisse des transactions immobilières, n’a pas manqué de sel !
Et puis tout n’est pas clair dans ce bas monde, comme cette opération où des propriétaires locaux ont été conduits à vendre des terrains à 90 €/m² (sans que n’intervienne la préemption publique), revendus 630 €/m² après viabilisation, à un office HLM qui va y faire du BRS !
Alors, tentons de trouver des solutions, non pas contre, mais AVEC les bailleurs et les propriétaires fonciers, comme cela s’est toujours fait en Pays basque. Des solutions locales à la portée de nos collectivités, sans l’attente d’ hypothétiques réformes ministérielles.
Le foncier est constitué de terrains et de droits de construction, aucun ne fonctionnant sans l’autre, il suffit d’attribuer des droits de construction limités dans le temps, pour éviter la rétention-spéculation. Quand du foncier est destiné à l’urbanisation, on peut moduler des droits à bâtir, pour satisfaire les besoins de la famille cédante. Enfin, pourquoi ne pas libérer des terres dans le cadre de baux emphytéotiques, pratique courante pour des baux commerciaux, appliqués au logement à travers des OFS pour du BRS ? Bref louer le foncier, sans vente, mais directement par les familles.
Ensuite, pour offrir des surfaces à l’habitat, il serait bon de pouvoir diviser des surfaces déjà bâties, comme par exemple toutes ces villas de lotissement de 150m2 (il y en aurait 20 000), édifiées dans les années 1970, aujourd’hui habitées par une personne seule, mais que certaines contraintes d’urbanisme empêchent de diviser et deux fois 70 ou trois fois 50m2, la demande d’aujourd’hui !
Enfin, il serait temps de réintroduire la notion de confiance avec propriétaires et bailleurs, dans le cadre de conventions organisées et équilibrées, privilégiant la politique de la « carotte » plutôt que celle du « bâton ». Par exemple, en contractualisant le maintien de la location à l’année à des prix mesurés, par la location d’usufruit à un organisme, on sortirait des biens de l’assiette de l’IFI de particuliers âgés, et offrirait des droits de succession minorés, charge à la génération suivante de décider du futur du bien !
En fait les solutions ne manquent pas, pour peu qu’on prenne soin de réfléchir avec, et pas contre.