Publié dans LSPB, 12/2022
La hausse des prix de l’immobilier est comme un poison, dopant mais destructeur : listons les antidotes
Scoop : depuis 6 mois plus personne n’achète à 8 000 €/m2 les yeux fermés, le marché revient à la normale d’avant Covid, mais reste inaccessible aux bourses locales. Et les promoteurs qui comptaient sur le «libre» pour financer le «social» devront se débrouiller.
Une pause pour sortir du discours binaire «haro sur les touristes» et «les locaux en logement social».
Car surtaxer les résidences secondaires est à son comble : IFI plein pot, pas «d’abattement à la base», taxe «d’inhabitation», une pompe à phynances pour les collectivités, pas un frein à un nouveau mode de vie. Il suffit qu’un double-résident se domicilie officiellement chez nous pour sortir des radars, ou qu’il loue 15 jours pour payer ses taxes.
Le vrai problème est celui des investisseurs qui concurrencent les locaux, non car ils le peuvent ou que c’est un projet de vie, mais quand ils financent leur achat avec le fruit de locations saisonnières futures. De faux riches qui se payent sur la bête, comme des raiders dans une LBO ! Je l’ai même découvert chez un petit épargnant d’Orthez.
Certes la location saisonnière a toujours arrondi de nombreuses fins de mois, mais quand elle devient industrielle avec les plateformes internet, la sur-location estivale et le corollaire de baux hivernaux bricolés, cela crée une distorsion de concurrence à l’habitat, et du trouble pour les voisins, les hôtels, etc.
Ici la CAPB met en place la «compensation», déjà en oeuvre à Paris, mais pour des résultats mitigés : toujours autant de meublés de tourisme et de difficulté à se loger. A voir.
Une meilleure idée est de rendre la location saisonnière moins rentable, en augmentant sa fiscalité : une piste ouverte par le «petit» député Echaniz, pourtant inexpérimenté et issu d’une ville aux 500 logements vides. L’alternance a du bon car aucun madré parlementaire local n’y avait pensé.
De nouvelles règles, sous réserve que les anciennes soient respectées : une SCI à l’IR qui fait de la location meublée doit passer à l’IS : la règle est-elle appliquée ? Idem pour le «changement d’usage», déjà limité à un seul logement sur la Côte. Les contrebandiers sont partout, il faudra penser à remettre des douaniers …
Bonne nouvelle de l’Agence d’urbanisme, la faible rentabilité des meublés de tourisme : seuls les biens exceptionnels se louent plus de 4 mois par an, les autres rapportent moins de 5000 €, pas bézef au regard des tracas encourus.
Le marché semble prêt à basculer, et les collectivités pourraient cesser d’investir dans la promotion touristique, et inciter à la location à l’année ! Et surveiller certains paradoxes des PLU : le petit immeuble de rapport locatif, épargne du commerçant local, est parfois limité pour favoriser … le logement social.
Ce qui nous mène à l’autre leitmotiv des politiques locales du logement, le «pourcentage de logements sociaux».
Ce critère favorise la mixité, mais il est lent à atteindre, manipulable, et n’offre aucune garantie de loger les gens du cru, surtout les classes moyennes. Et les bailleurs sociaux ne sont pas les meilleurs logeurs, même Alda le signale, tandis que dans un pays de propriétaires, le collectif n’est pas un Graal. Bref un chiffre nécessaire mais non suffisant.
Les gens habitent dans des logements, pas dans des pourcentages, et il faudra de toutes façons construire, car il y a des besoins, des moyens et de la place. Il ne manque plus que de l’imagination, quitte à interpréter des règles ou dogmes nationaux, pour s’adapter à chaque village, terrain, famille, et privilégier le logement des locaux. Pas de norme, de l’agilité !
Des terrains ?
Pourquoi fichtre ne parler que BRS (bail réel solidaire), où le terrain est loué par un office HLM ? Les vieilles familles d’ici seraient heureuses de consentir des «baux à construction», qui permettraient en plus aux bénéficiaires d’entrer dans le «parcours résidentiel» (j’achète un studio, puis un 2 pièces, etc). Respect des traditions et espoir pour la jeunesse, sans usine à gaz administrative.
Baisser le coût du bâtiment ?
Ne pas oublier les vertus de l’auto-construction, délicat sur le gros-œuvre, plus facile sur le second-œuvre.
Respecter les enjeux environnementaux ?
On le sait le pavillon de plain-pied avec jardin des 4 côtés, ou l’immeuble en R+2 construit au milieu de rien, sans commerce ou emploi autour et voiture obligatoire, ne font plus sens.
Il faudra donc veiller, dans le PLUi, à autoriser/encourager les habitations en R+1+C (à hauteur des fermes labourdines ou des villas 1900), et oser la ville en R+4 ou 5, en immédiate continuité urbaine des cités existantes, avec services au RDC.
Nos voisins d’outre-Pyrénées ont toujours économisé l’espace, relief oblige. A Donostia l’ultramoderne église Iesu est construite au dessus d’un supermarché, à Irun les élégantes maisons individuelles avec jardin de la calle Ribera occupent un mouchoir de poche.
Le Pays basque peut aussi très bien se vivre en ville, mais avec bar à tapas en pied d’immeuble, et jardin familial à portée de pioche. Aintzina !